Ваш дом – ваш выбор. Собственники решают, как копить на капремонт

Капитальный ремонт многоквартирного дома – вопрос, который рано или поздно касается каждого собственника жилья. Но не все знают, что закон даёт право выбрать, как именно формировать фонд капремонта: на специальном счёте дома или на счёте регионального оператора.

Каждый вариант имеет свои особенности, преимущества и риски.

Всё в свои руки

Жилищный кодекс предлагает два способа нформирования фонда капремонта:

1. На специальном счёте дома. Деньги поступают на отдельный счёт, которым управляет ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация или региональный оператор.
2. На счёте регионального оператора. Взносы перечисляются в «общий котёл», а оператор организует ремонт в рамках региональной программы.

Решениение принимается на общем собрании собственников большинством голосов и оформляется протоколом.

Выбрав спецсчёт, собственники берут на себя больше ответственности. Им нужно:

• установить размер ежемесячного взноса (не ниже минимального по региону);
• выбрать владельца счёта и банк для его открытия;
• назначить лицо, которое будет выставлять платёжки;
• контролировать расходование средств.

Однако нельзя забывать, что формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте сопряжено с рядом рисков, которые связаны с самостоятельной организацией и контролем процесса. Основные из них:

1. Нецелевое расходование средств. Собственники самостоятельно определяют подрядчиков и контролируют выполнение работ. Иногда жильцы нанимают непроверенные организации, которые выполняют работы, не относящиеся к капремонту (например, меняют оконные блоки в квартирах или устанавливают индивидуальные счётчики, системы видеонаблюдения), что влечёт за собой нецелевое использование средств.
2. Недостаток средств. Если собственники хотят провести капремонт, а денег не хватает, у них есть два пути: либо ждать пока накоплений станет достаточно (не забывая об инфляции!), либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о кредитах, займах и т. п. 
3. Проблемы с выставлением платёжных документов. Если печать и доставка квитанций не производится, по каждой квартире ежемесячно копятся долги. При задолженности по дому свыше 50 % надзорные органы могут инициировать процедуру перехода дома со спецсчёта в «общий котёл».
4. Дополнительные финансовые расходы. Собственникам приходится оплачивать услуги по выставлению платёжных документов, обслуживание счёта, ведение претензионно-исковой работы с должниками. В домах, где фонд формируется через регионального оператора, эти вопросы решаются без допзатрат со стороны собственников. 
5. Сложности в организации взаимодействия с подрядчиками. Требуется найти опытных специалистов и наладить эффективное взаимодействие. Излишняя настойчивость или необоснованные претензии могут навредить сотрудничеству и процессу выполнения работ. 
6. Риск потери информации. Если меняется владелец спецсчёта или жильцы меняют способ формирования фонда капремонта, информация может потеряться. Это затрудняет учёт данных и контроль за расходованием средств. 
7. Обязанность обеспечить строительный контроль. С сентября 2024 года собственники должны обеспечить обязательное выполнение строительного контроля при проведении капремонта.
8. Необходимость активного участия собственников. Требуется регулярно проводить осмотры дома, организовывать общие собрания для принятия решений, контролировать расходование средств и ход работ. Это требует времени, усилий и организованности. 

Гарантии оператора

Формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора имеет ряд преимуществ, которые связаны с профессиональным управлением процессом и гарантиями выполнения обязательств:

1. Возможность быстрого ремонта домов, остро нуждающихся в капремонте. Региональный оператор может использовать средства, полученные от собственников других домов, в которых не планируется проведение капремонта в ближайшее время. Это позволяет ускорить проведение работ в домах, которые требуют срочного вмешательства. Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано больше средств, чем они накопили в фонде, возмещают региональному оператору «заёмные» средства своими последующими взносами на капремонт. 
2. Полный цикл организации ремонта. Региональный оператор берёт на себя комплекс задач: привлекает подрядные организации; контролирует качество и сроки оказания услуг; осуществляет приёмку выполненных работ; готовит технические задания на оказание услуг и выполнение работ, при необходимости – проектную документацию, утверждает её и несёт ответственность за качество и соответствие требованиям. 
3. Снижение нагрузки на собственников. Владельцы помещений в МКД освобождаются от необходимости самостоятельно управлять процессом накопления средств, выбирать подрядчиков, контролировать ход работ и решать другие вопросы, связанные с капремонтом. 

Однако стоит учитывать, что выбор этого способа формирования фонда капремонта жёстко привязывает процесс к региональной программе, где сроки проведения работ могут быть запланированы на 20-30 лет вперёд.

Поэтому, как формировать фонд капитального ремонта именно в вашем доме – решать только вам.